高管齐聚、疫情冲击,弘阳地产千亿目标能实现

弘阳地产集团有限公司发布了1月未经审核营运数据。截至2020年1月31日,弘阳地产合约销售金额为人民币20.02亿元,同比下降4.78%;销售面积为14.97万平方米,同比减少6.44%。

疫情之下,弘阳的千亿目标在新年开年首月便遭到挫败。

高负债下的千亿目标

弘阳地产,1996年创立于江苏南京,前身为香港红太阳集团,以家居建材起家,后来转入房地产行业,公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。曾经偏居一隅的公司如今也全力奔跑在千亿目标的路上。

2018年3月,弘阳地产管理层曾在业绩发布会上表示,2019年集团的销售目标为600亿元。

2020年1月9日晚间,弘阳地产公告称2019年1月至12月,该集团及其联营公司累计实现合约销售金额651.47亿元,同比上升约37.62%;合约销售面积约490.45万平方米;平均销售价格为每平方米13283元。

按照此数据计算,去年全年,弘阳地产的目标完成率达到约108.58%。从2015年的总收入仅有84亿人民币增长至2018年的473亿人民币,累计增长超过4.6倍,增长率近80%。

在快速爆发的这四年,虽然弘阳地产每年的年度目标完成率较高,但是相对的,弘阳地产的负债率也是持高不下。

2020年1月16日,弘阳地产公告称,一笔美元票据即将上市流通,本金金额3亿美元,利率9.7%,期限为至2023年到期。去年11月13日宣布拟额外发行于2022年到期金额为1.5亿美元的9.95%优先票据。这两笔融资的成本都不算低。

而根据弘阳地产发布2019年度半年报显示,截至2019年6月30日,弘阳地产的资产负债率为82.7%,净负债率为76%,短期借款则达109亿元。弘阳地产的招股书显示,其2015年至2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。自2015年至2017年,其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。

2018年,弘阳地产的上市首年,为了给资本市场交出一份相对漂亮的成绩单,弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%降至68.3%,现金余额为124.56亿元。

一边是楼市持续降温、融资环境日趋严峻,一边是负债持高不下,市场留给弘阳地产的时间不多了。

早在上市之时,弘阳地产就在招股书中坦言,要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工,180天内实现有质量的开盘。此前,弘阳地产总裁何捷也曾公开谈到弘阳地产的“3671”大运营体系打法,即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

弘阳集团执行总裁张良曾表示,“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了,我觉得过3-5年,大局就基本定了。”此后,弘阳地产便开始了一路狂奔。

但是快周转模式下问题也随之而来。

2018年9月,弘阳禹洲时光春晓,因未办理施工许可证手续擅自开工建设,被监管部门处以3.386万元罚款;仅过一个月,弘阳G57地块房地产开发项目,因未办理施工许可证的前提下,擅自对桩基工程施工等违法行为,被监管部门处以4.9971万元罚款。

弘阳地产旗下某项目业主高某对中国新闻周刊表示,自从购入了弘阳地产项目开始,房屋质量问题一直在困扰自己,装修过程中发现了内墙墙体空鼓的现象,而配备的地下车库更是成了“小水池”,一到下雨天只能把车子停到别处。中国新闻周刊致电该项目负责人,但是截至发稿时仍未收到回复。