蛋壳自如自救失当,优客刘翔:二房东模式已经

相比强逼房东免租,我更深恶痛绝的就是高价抢房。

“蛋壳公寓存在‘租金贷’的情况”,“近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件”,2月19日,一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》在网上传出,其中提及这两个事实,也是蛋壳近期饱受诟病的问题。

“租金贷”是指租户按月分期偿还贷款给金融机构,公寓则获得金融机构支付的房租预付款。这本来是为租客解决租房资金短缺的问题,后来却成为长租公寓行业主要的现金流来源。

蛋壳方面回应猎云网称,租金贷是合法合规的,2019年12月25日,住建部等6部门发文称,住房租赁企业租金收入中,“租金贷”占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。另外,深圳市委政法委员会发布的通知也是普通的问询调查函,并非处罚性文件,蛋壳将积极配合。

受疫情影响,城市间的人员流动受限,复工时间延缓,导致新签租房量大跌,使得公寓现金流锐减。规模数万间以上的公寓,在本次疫情中遭受的损失,都是以数千万甚至上亿计的。“对于在租房源,企业已把未来12个月,甚至24个月的租金收回消耗了,短期内无法再产生现金流入贡献。”优客逸家CEO刘翔介绍,个别依赖大比例长周期预收的企业,更是受到致命冲击。保命状态下,一些公寓企业采取的自救举措欠妥,就出现了负面舆论。

2月10号,自如涨价的话题被冲上了微博热搜。

2月初,蛋壳公寓由于“强制”房东们免租,却不给租户免租的消息,引发舆论质疑。2月17日,蛋壳公寓道歉,称工作没有组织好,做得不到位,让本该有的协商,变成了一种“通知”。

近几年,长租公寓突然成为一个风口,不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱,催生行业泡沫化发展。刘翔说,部分公寓企业唯规模论,哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等,导致长租公寓行业变成了一个高风险行业,企业资金链的抗波动能力非常脆弱。这个问题,在疫情中暴露无遗。“现在,整个长租公寓行业,原来包租且投资装修的模式在非理性竞争的市场环境下,已经走进了一个死胡同。”

刘翔从事公寓行业八年以来,没有经历过这么大的冲击,后面会有什么具体变化,他也无法准确预测。但他可以肯定的是,经历过疫情的冲击洗礼,从业者、房东、租客、管理机构都会变得更加理性,那些太激进的行业扩张措施、经营手段会有所收敛,整个长租公寓行业将在重创下努力破局,迎来新生。