越秀地产“中年危机”:“失约”的千亿目标,

上清所发布公告,越秀集团成功发行中期票据,期限五年,发行金额10亿元,票面利率仅2.95%。
 
即便如此,根据此前发布的年报,越秀集团资产负债率已高达82.36%。资产负债率维持高位,或与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有关。
 
房地产业务是越秀集团主要业务板块之一。然而这家昔日的50强房企,距离跨入“千亿俱乐部”路遥且艰。
 
在此前业绩会上,越秀地产董事长林昭远公开宣布,2020年销售目标定为802亿元。而2017年,越秀地产提出的目标是“2020年冲刺千亿”。
 
不仅“失约千亿”,越秀地产的负债规模也从三年前的909亿元,跃升至1795.05亿元。
 
前四月仅完成18%目标销售额
 
5月10日,越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份,越秀地产实现合同销售额54.9亿元,同比下降约20%;实现合同销售面积23.43万平方米,同比下降约23%。
 
2020年1-4月,越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元,同比下降约31%,累计实现合同销售面积约58.15万平方米,同比下降约35%。
 
截至四月末,越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目标的18%。
 
三分之一时间过去,五分之一的目标还没完成。
 
此前一个月,越秀地产公布2019年财报,2019年度共实现营收383.4亿元,同比上升45%。毛利率34.2%,同比上升2.4%。归母净利润34.8亿元,同比上升27.7%。
 
回顾过去五年的业绩表现,越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。
 
年报显示,越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。
 
过去五年,越秀地产毛利率持续提升,数据显示,越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。
 
越秀地产表示,毛利率的大幅上升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道,结算业绩的毛利润率持续上升。
 
区域布局方面,越秀地产以广州为大本营,近几年逐渐向全国扩张,其中销售增速最快的是环渤海区域,2019年增幅为36.8%。
 
财报显示,2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元,分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。
 
三费方面,2019年,越秀地产的销售及营销成本达10亿元,同比上升53.7%。
 
然而,2018年以来,越秀地产存货周转率下滑明显,2017年存货周转率为0.32,2019年已降至0.23。
 
未再提千亿目标,排名从31位跌至52位
 
年报显示,越秀地产2015-2019年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。
 
虽然逐年增长,但与其2017年提出的2020年千亿目标,差距甚远。
 
在3月30日的业绩会上,越秀地产董事长林昭远宣布,2020年销售目标为802亿元,增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公开场合表示:“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。”
 
林昭远坦言,这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。相比2019年销售额的24.8%增速,其增速目标已下滑超一倍。
 
近两年,“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签——稳健的销售增长、稳健的财务表现和稳健的销售目标,但稳健的另一面也意味着相对停滞。
 
2014年,与其体量相近的保利置业销售额为245亿、阳光城为230亿、旭辉为223亿,当这些房企已跨进千亿阵营时,越秀地产的销售额却还未突破800亿元。
 
据克而瑞数据显示,2014年,越秀地产以220亿销售额位居行业31位,而在2019年,越秀地产排名已跌落至第52位。
 
值得一提的是,面对“减速”前行的质疑,越秀地产2019年加大了土地投资,拿地支出同比增幅达88.68%。
 
一增一减之间,越秀地产2020年的发展轨迹是降速求稳还是蓄势待发?
 
2020年,越秀地产的激进还在继续。5月18日的公告显示,,越秀地产以74.92亿元总价拿下广州番禹长隆地块,溢价率16%。
 
事实上,自2016年起,越秀地产就开始扩储,土储增速逐年上涨。数据显示,2016-2019年越秀地产土储从1462万平上升至2387万平。其中大湾区约占51.7%,华东区域占15.8%,中部区域占18.9%,环渤海占11.7%。
 
数据显示,2019年,越秀地产新增土储771万平方米,销售面积349万平方米,二者比值达到221%,超2018年的182%。
 
根据年报显示,越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元,其中包括工程款支出140亿元,利息40亿元,税及费用120亿元。
 
相较之下,越秀地产2018-2019年的拿地预算分别为159亿元和179亿元,今年公布的拿地预算几乎为去年的翻倍。
 
此外,“轨交+物业”模式是越秀地产土储大幅扩充的关键。
 
去年三月,越秀地产宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖两处物业51%股权及35%股权。
 
同时,越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份,认购完成后,广州地铁将持有越秀地产19.9%股权,成为第二大股东。
 
“广州市地铁建设规划,至2023年将从400公里达到800公里。在修建过程中,都有上盖物业来支撑地铁资金,这个过程中广州地铁成为我们的股东,我们在获取轨交领域,应该是有很大的优势,这也是我们获取土地的重要渠道。”林昭远这样描述与广铁结盟的意义。
 
“在2019年的新增土储中,‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米,占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示。
 
截至2019年底,越秀地产总土地储备达2387万平方米,同比上升23.0%。其中大湾区占51.7%,华东区域占15.8%,中部区域占18.9%,环渤海占11.7%。
 
负债三年翻番,经营净现金流同比下滑37.73%
伴随着拿地力度的加大,其资产负债率也在逐渐走高。2014年越秀地产资产负债率为67.5%,2015年为71.91%,2019年进一步增长到76.48%。
 
财报显示,越秀地产2016年负债总额为909亿元,到2019年增至1795.05亿元,三年时间负债翻番。
 
截至2019年年底,越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。平均借贷成本为4.93%,净借贷比率为74%。
 
相比2018年同期,越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。其中,越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元。
 
但与此同时,虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显,但其2019年的财务费用却出现明显减少,金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元,降幅超过四成。
 
年报显示,这主要是越秀地产加大了利息资本化的力度,导致2019年资本化利息同比增长55%。
 
在土地市场上的激进出击后,越秀地产的经营现金流也大幅下降。年报显示,越秀地产2019年经营活动现金流净额为63.7亿元,同比下滑37.73%,去年同期为102.3亿元。
 
越秀地产表示,经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。
 
整体看,越秀地产截至2019年底的总借贷金额约710.2亿元,相比2018年底的534.1亿元同比增长近33%。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说,如此负债量级并不小。
 
从负债结构看,越秀地产3-5年期的负债占比是最高的,达到55%;其次是两年内的债务,占比为29%。
 
这意味着,从2021年起越秀地产的长期债务会逐渐到期。这会在一定程度上考验越秀地产的再融资能力。