2019南阳房价会涨吗?

2019-01-14 11:07

 我跟你打赌,2019年南阳房价跌不了!

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一年又一年,时间飞逝如电。

转眼间,2018年马上就要结束,很多人关心,2019年南阳房地产会是一个怎样的走势,房价是涨是跌?

这篇文章,我们从棚改、土地供应、金融和政策几个方面,结合南阳楼市现状简单探讨一下。

个人观点,不喜请喷。

1

在过去的三年,为什么南阳房价会出现猛涨?抛去国际大背景的因素,最直接的答案是:棚改货币化安置。

据住建部统计,2013、2014年全国棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

也就是说,2017年,全国有超过一半的拆迁户拿到的是人民币。拆迁户手里有了钱,没有地方住,只能争着去买房。建房子的速度再快,也赶不上印钞票的速度。

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其他城市房价一涨,遂引起南阳集体恐慌。诸如刚需、改善、热钱(炒房的资本),一拥而上,都跑进了楼市。

在南阳棚改并没有真正启动的情况下,南阳楼市中心城区周边随便一开盘,轻轻松松破8000,破9000。二手房价也是水涨船高。

2018年6月底,棚改收紧,外围楼市进入下行阶段。南阳楼市由热转凉,比其他城市晚了几个月。

但我认为,下行,只是短暂的政策调控,不代表南阳楼市真的遇冷,首先,棚改计划就停不了。

2018年,全国按计划完成了580万套的棚改计划后,2019年、2020年还要完成920万套,年均460万套,目标上相对有所降低,但棚改从来没有停摆。

就南阳的棚改来说,今年下半年仍在有序推进。卧龙岗片区拆迁、老城棚改等都是下半年推进的棚改项目。这也相当符合中央的精神,棚改不是踩急刹车。

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近日,又传来了北辰重启拆迁的消息。

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可以预见,2019年,南阳棚改不会凉凉,更不排除因地制宜,采取货币化安置的可能。

2

影响2019年房价的另一个重要因素,是土地供应。

土地供应少,开发商无地可拿,未来开盘的数量就少。土地供应充足,意味着未来开盘数量多,房源供应充足。供需关系,直接影响房价高低。

南阳这些年的楼市,特征明显:中心城区好地段奇缺,周边放地,带有明显政策导向。令人放心的楼盘稀缺,有证楼盘短缺。

整个2018年,开盘的项目屈指可数。

大概回顾一下:中心城区有建业壹号城邦、长安公馆、东正颐和府,白河南有恒大翡翠华庭、三川玖龙台、水韵绿城;鸟巢片区是中信国安城,西边是常绿运河壹号院。

满打满算,诺大的南阳市区,2018年全年,开盘的只有这么几个。僧多粥少,刚需旺盛,好盘少,能放心买的楼盘更少,是南阳楼市的常态。这个常态,到2019年也很难被打破。

时至年底,不少入宛的TOP20房企,都已完成了对2019年的战略布局。

城西有阳光城丽景公园、建业碧桂园龙悦城,城北有建业公园里。白河南相对热闹一些,中梁、常绿、金科,都在白河南拿了地块。按照正常时间节点推算,明年五一前,白河南会有一波高潮。

 

市中心板块,蓝城玉园和美景酒精厂地块,已经蓄势待发。2019年,楼市大战的主角,到此大多已亮明了身份。

纵观TOP30开发商在南阳土地储备,可谓少而精,除了两个地王项目,体量都不大,供需关系依然不平衡。按2019年品牌房企在南阳的布局来看,南阳中心城区依然是新盘稀缺,价格下降的可能性几乎没有。

白河南未来会上演一场阻击大战,不过需要指出的一点是,地王频出的白河南,最高楼面价甚至达到了4000多。可以说,白河南的房价,是2019年南阳楼市整体的风向标。

不过由于开发商急于回笼资金,大涨的可能性也不存在。

3

再说说金融和政策层面。

拧紧了棚改货币化安置的水龙头,各大房企在下半年日子并不好过,融资困难,地产大佬叫苦不迭。

某房企曾经引以为傲的高周转,因为节省成本,引发交房标准缩水,施工事故频发和全国大面积维权,成了2018年下半年楼市窘迫的缩影。

不过楼市下行,土地流拍,最终必然影响到宏观经济。经济大环境本来就内忧外患,房企日子再一不好过,必然影响到货币流动性,滞胀风险加大。

这时候,央妈果然坐不住了。10月初马上宣布降准1个百分点,一举释放了1.2万亿的流动性,同时也加快了房企的融资审批。

 

政策的放水,立刻迎来了房企大规模的集体融资,据报道,30家房企目前已经融资超过1000亿元。

央行降准,不少银行的贷款利率也有小幅下调。而经过年底这一波高息融资,房企会在2019年初集体去库存,已经可以预见。

政策的回调,房企的发力,都预示着2019年春,楼市会有小幅的回暖,到时候能不能捡漏,就看买房者信息是否灵通了。

另外,对于南阳来说,2019年的重大利好消息有两个,一是4月27日—5月2日举办的世界月季洲际大会,二是郑万高铁河南段在10月份开通运营。

月季大会和高铁的开通,虽然不会直接影响房价,但会进一步带动高铁片区乃至南阳新城区的投资和建设力度,从而提振新区地价,波及整个南阳房地产市场。

4结语

1、总的来说,南阳2019年楼市小幅回暖可能性很大,但是由于政策调控不放松,过去三年的房价大涨已经不可能出现。

2、南阳楼市整体已经进入周期下行调整期,各房地产商2019年初有望推出各种促销政策,回笼资金。对于刚需人群,2019年上半年,有合适楼盘适合及时出手。

3、以土地财政为主导的南阳,决定了房价不会大涨大降,中长期来看,只会波动中上升。

4、南阳中心地段证件齐全楼盘稀缺,周边热门地段的楼盘楼面价较高,一句话,好的片区2019年也不可能降价,甚至小幅看涨。

5、高铁开通,会带动新区投资,抬升白河东岸地价。

综合来看,南阳房地产市场已逐步进入深度洗牌阶段,市场分化将会更为明显。城区优质地段的品牌楼盘价格还将小幅上扬,房价一万这根红线,很可能会被更多房企突破。

当然,市场出现7000元以下的楼盘也不要意外,因为房企的实力,配套的缺失,位置的偏远,品质的局限等等,市场会给出一个合理的答案,各取所需。

2018年的冬天,楼市确实不好过,但不要忘了,中国的房地产市场就是一个不断循环的过程:一抓就死,一死就叫,一叫就放,一放就活,一活就涨,一涨就抓。

2019年是抓,还是放?自己判断。我个人判断,2019年南阳房价不会跌。

不信,赌一块钱?

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